市民の森司法書士事務所

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抵当権抹消

抵当権(根抵当権)とは

抵当権(根抵当権)とは、お金の貸し借りをする時に不動産を担保に入れた際の権利の事です。

もしお金を借りた人がそのお金を返せなくなった時に、担保に入れた不動産を貸主が競売にかけて売却することで、取りっぱぐれが発生しないように出来るという制度です。

例えば、銀行で住宅ローンを組むときは、必ずと言っていいほど、ローンの対象になる売買物件に対して、お金を貸す銀行が抵当権を設定します。

そうすると、もし借主が住宅ローンを支払えなくなってしまった際は、その住宅ローンを利用して購入した自宅を銀行が競売にかけることで、残りのローンを回収する事が出来ます。

また、そのような担保があるからこそ、多くの人が住宅ローンを利用して銀行から融資を受ける事が出来るのです。

法務局での登記手続きが必要

抵当権という権利は、法務局で登記手続きをする事で権利が保全されます。

法務局では、その地域の不動産について、誰が所有者でどのような抵当権がついているかが登録されており、その情報を誰でも取得出来るようになっています。(いわゆる「登記簿」と言われています。)

その法務局に対して、「この土地と建物に、〇〇銀行の抵当権を付ける」内容の特別な手続きを行うことで抵当権が正式に登録される事になります。

なお、この手続きは司法書士が代行して行う事が多いです。

 

返済後は、抹消登記手続きをする

もし、借りたお金を返し終わった後は、抵当権の抹消登記手続きを自分で行わなければ、その抵当権はずっと付きっぱなしになります。

仮に住宅ローンを全部返し終わったり、時間が経過しただけでは勝手に登記簿から消えるわけではありません。

もし抵当権の権利者が今も営業している銀行や信用金庫であれば、返し終わった際に抵当権を抹消するために法務局へ提出する書類一式(「抹消書類」と言われています)を渡されます。

その書類を使って、ご自分で法務局の手続きを済ませるか、司法書士に頼んで代理で手続きをしてもらう事で抵当権が抹消できます。

休眠抵当権とは

抹消せずに放置されている抵当権に注意!
(休眠抵当権)

上記のとおり、抵当権(根抵当権)は、お金を貸した方から抹消に必要な書類を受け取って、自分で(もしくは司法書士に頼んで)抹消登記手続きをしなければ、たとえお金を全部返していたとしても、勝手に消えるわけではありません。

もし、金融機関などから抹消書類を受け取ったままずっと放置している場合は、すみやかに抹消登記をした方がよいでしょう。

なぜなら、抹消書類の中には有効期限がある書類もありますし、有効期限がなくとも書類が劣化してしまったり紛失してしまうと再発行が不可能な書類もあります。

また、そもそも抹消書類すら受け取っていない場合は、早めに金融機関等問合わせて受け取る事をオススメします。

抵当権を放っておくと数々の不都合が・・

もし抹消できるはずの抵当権をそのままにしておいても、日常生活に支障があるとは言えません。

借りたお金を返し終わっているのであれば、そもそもその抵当権はカラ権利であって、競売にかけられたりすることもないからです。自宅を追い出されるような事もありません。

ただ、自分たちはそれで良くても第三者からすれば、他人の権利が付いている、制限された不動産としか見てくれない事がほとんどです。

実際に不動産を売買するような場合、抵当権や賃借権などはすべて抹消登記手続きをしてから売却するのが一般的です。身内だったりなんらかの事情がない限り、抵当権が付いたままの土地をそのまま買ってくれるような人はほとんどいません。

いつでもいいや、と思い抵当権を抹消せずそのままにしていると、いざ売りに出す必要があるときに大慌てする事が多々あります。

その為、お金を返し終わったあとはすみやかに抹消手続きをする事をオススメします。

注意事例① 個人の抵当権

抵当権は、銀行などの金融機関でなくとも設定できます。例えば、個人間のお金の貸し借りについても、不動産に抵当権を付けて担保に入れる事が出来ます。

この場合は、返し終わると、個人の貸主が抹消に必要な書類を作成して貸主に渡すことになります。ただ、個人の方が作成するのはなかなか難しいので司法書士に頼んで作る方が多いです。

しかし、個人間での貸し借りは当事者同士にあまりノウハウがない場合が多く、実際にすべて返し終わっても抵当権だけそのままになっている場合が少なくありません。

もし時間が経っている場合、その貸主(抵当権者)が生きていれば、その方と共同して抵当権抹消登記を行います。この場合はさしたる問題はありません。

ただしもし貸主が亡くなっている場合は大変です。抵当権の権利は相続する権利となるため、その方の子供や孫に引き継がれるため、相続の権利を有する人全員から書類の受領をしなければならなくなってしまうのです。

比較的最近亡くなったのであればまだしも、明治時代や大正時代の抵当権の場合、相続が何代にも渡っており相続人が何十人にも増えている場合があります。

このような場合は原則として全員から抹消書類を受領しない限り抵当権は消せなくなってしまうのです。

注意事例② 解散した会社の抵当権

貸主が個人ではなく会社だった場合は、相続などの問題はありません。しかし、会社が解散してしまった場合(破産なども含める)や、実際にまったく営業をしないまま休眠会社になってしまっている場合は抵当権を抹消するための手続きも非常にやっかいになります。

もし会社が実在していないような場合は誰も抹消書類の作成や押印ができませんし、個人のように相続人がいるわけではないため代わりに誰かが行うことも出来ません。

このような場合は、会社の清算人といって解散手続きをおこなった人を探し出して、抹消書類を受領する方法を取ることになります。

ただし、もし清算人すら見つからない場合は、裁判所の手続きを利用して第三者が代わりに清算人となって抹消登記手続きを行うという、とても大変な手続きを行う事になります。

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